Warum ausländische Investoren auf indische Lager setzen

Ausländische Firmen wie der niederländische Pensionsfondsmanager APG und die US-amerikanische Buyoutfirma Warburg Pincus wollen in indische Lager investieren und hoffen, mit der Nachfrage nach modernen und effizienten Lagerflächen durch den boomenden Onlinehandel Kasse zu machen.


10th December, 2015

Der Artikel erschien im Financial Express am 10. Dezember 2015


Ausländische Firmen wie der niederländische Pensionsfondsmanager APG und die US-amerikanische Buyoutfirma Warburg Pincus wollen in indische Lager investieren und hoffen, mit der Nachfrage nach modernen und effizienten Lagerflächen durch den boomenden Onlinehandel Kasse zu machen.

Da immer mehr indische Kunden online shoppen, dehnt sich die 110 Milliarden US-Dollar umsetzende Logistik- und Lagerbranche aus.

Bestehende Flächen, als „Godowns“ (Lagerhäuser) bekannt – niedrige Baracken mit schlechter Belüftung und nur einem Rollladen als Schutz vor Hitze und Staub – sind zu alt und beengt für Firmen wie den Handelsriesen Amazon.com und seinen indischen Rivalen Flipkart.

Waren werden oft verschmutzt oder beschädigt.

Internethändler hingegen müssen Waren schnell mit minimalen Schäden bewegen können. Sie fordern Sprinkleranlagen, Klimatisierung, ebene Verladerampen und Asphaltstraßen zu den Lagern.

Der Immobilienfirma JLL zufolge, kann der einfache Einbau dieser Dinge die Mieten um 20 % steigern.

„Wir haben genug Reiche und nicht so viele Objekte“, so Ben Salmon, Chef der in Singapur ansässigen Assetz Property Group, die 50 Millionen US-Dollar Kapital von asiatischen Investoren aufbrachte, um Lager in Indien zu kaufen.

Die Wiederbelebung der Nachfrage ist eine gute Neuigkeit für indische Bauträger, von denen viele tief in Schulden stecken und mit stockenden Verkäufen von Wohnobjekten kämpfen. Bürovermietungen steigen langsamer als in den Spitzenjahren zwischen 2009 und 2011.

Der Internethandel boomt hingegen in Indien: Laut Merrill Lynch, einer Tochter der Bank of Amerika, soll der Markt in Bezug auf den Wert der bis 2025 verkauften Waren auf 220 Milliarden US-Dollar anwachsen, vom für dieses Jahr prognostizierten Stand von 11 Milliarden US-Dollar.

Um diese Nachfrage zu erfüllen, soll sich die Versorgung mit modernen Lagern in Indien bis 2020 auf 18 Millionen Quadratmeter verdoppeln, schätzt JLL aufgrund des starken Wachstums des Online-Handels. Dieser belegte in der ersten Hälfte des Jahres 2015 über 20 Prozent der zusätzlichen Fläche.

Da die Nachfrage die Mieten nach oben treibt, die in einigen Vororten bei gerade mal 1560 Rupien jährlich (23,40 USD) pro Quadratmeter liegen, können Investoren jährliche Gesamtrenditen von 15-20 Prozent erzielen, so schätzen Analysten.

Im Vergleich dazu werden bei Industrieobjekten in Großbritannien Jahresrenditen von 9 Prozent über die nächsten fünf Jahre erwartet, wie ein Bericht der Immobilienfirma Colliers International zeigt.

SPIELRAUM

Auf dem staubigen Brachland südlich von Neu-Delhi schießen derzeit große, moderne Stahlskelettlager mit Ventilation und 24-Stunden-Sicherheitsdienst auf ehemaligem Agrarland aus dem Boden, da Logistikunternehmen und Händler Schlange stehen, um die Hauptstadt zu beliefern.

Darunter befindet sich auch Amazon mit seinem riesigen, modernen, rot-weißen Lager, das um ein Vielfaches größer ist als eine Gruppe der nahegelegenen Godowns, deren Größe von einer Familiengarage bis zu einem Basketballfeld variiert.

Amazon India hat in den letzten 18 Monaten von verschiedenen Eigentümern 20 Abwicklungszentren gepachtet – Lager, in denen es Waren aufbewahrt und Aufträge verpackt und sortiert. Trotzdem benötigt es größere, moderne Flächen in der Nähe der Kunden; die Durchschnittsgröße, die es heute mietet, beträgt 2 Hektar.

Laut dem Datensammler Venture Intelligence hat die Branche seit 2011 über 1,5 Mia. US-Dollar an Privatkapital angezogen – und mehr ist in Vorbereitung.

Warburg und der Bauträger Embassy Group planen eine gemeinsame Investition von 250 Millionen US-Dollar für den Bau, die Vermietung und den Betrieb eines Portfolios von bis zu 185 Hektar an Lagern über die nächsten 5-7 Jahre, so Anshul Singhal, der Geschäftführer des Joint Venture Embassy Industrial Parks.

APG sucht auch nach einem Partner vor Ort, mit dem es in den Bau von Logistikparks in Indien investieren kann, so Sachin Doshi, Chef seiner privaten Immobilieninvestments im asiatisch-pazifischen Raum.

Natürlich gibt es grundlegende Herausforderungen, sagen Investoren; zum einen der Kauf von Land, dessen Eigentum nicht angefochten werden kann.

Um dies zu umgehen und schnell Kasse zu machen, setzen Bauträger wie Assetz lieber auf den Kauf größerer bestehender Lager und deren Nachrüstung als auf einen kompletten Neubau.

Nach Investition der ersten Tranche plant Assetz, weitere 100 Millionen US-Dollar im nächsten Jahr aufzubringen, um 93 Hektar Lager zu bauen, so Salmon.